광운대 역세권 개발과 GTX-C노선의 최대 수혜지인 월계동 500번지 일대 모아타운(2024.11철회)
24년 4월에 착공한 GTX-C 노선과 광운대 역세권 개발에 대해 알아보고, 저층주거지 월계동 500번지 일대 모아타운에 대해서 알아보겠습니다.
광운대 역세권 개발은 월계동 85-7일대로 광운대역의 화물을 담당하던 약 5만평의 물류부지를 3개의 용도로 건설하는 개발 사업입니다.
1. GTX-C 노선은?
GTX-C 노선은 총 사업비 4조 6000억원의 수도권광역급행철도 사업으로 2024년 1월 착공식을 시작으로 2028년 개통예정이며, GTX-C 노선 광운대역은 2024년 4월 19일 광운대역에서 , 착공식 행사를 개최했습니다.
GTX-C는 덕정역에서 수원역까지 14개 정차역이 있고 현재는 광운대역에서 삼성역까지 지하철로 이동하려면, 1호선, 경의중앙선, 2호선을 타면 약 45분이 걸리는데 GTX-C로는 청량리역을 거쳐 삼성역, 양재역 등 강남까지 10분대에 도착하게 됩니다.
2. 광운대 역세권 개발
광운대 역세권 개발은 광운대역의 화물을 담당하던 물류 부지를 개발하여 HDC 산업개발이 주상복합단지를 건설하는 역세권 개발 사업입니다.
광운대역 동쪽 월계동 85-7일대 약 5만평부지를 3개의 용도로 나누어 개발하는 것인데, 그 용도는 공공용지·상업업무용지·복합용지이며 24년 4월 복합용지에 대한 건축심의가 통과 되었습니다.
복합용지에는 8개동의 주거시설이 들어서며, 지하4층에서 지상49층으로 된 총 3,072세대(공공 410, 분양 2,662)의 주상복합 아파트와 호텔,영화관,업무,판매시설 등 다양한 부대 시설이 건축 될 예정으로 서울 동북부의 랜드마크 건물이 될 것입니다.
3. 월계동 500번지 일원 모아타운
월계동 500번지 일원 모아타운은 위치는 서울특별시 노원구 월계동 500번지 일대이고,면적은 85,165㎡로 권리산정기일은 모아타운 선정 발표일인 2022년 10월 27일입니다.
모아타운 대상지는 GTX-C노선과 광운대역세권개발로 주변 환경이 몰라보게 바뀌게 될 지역입니다.
또한 북쪽으로는 우이천역(예정)이 생길 예정이고, 무장애 등산로가 있는 영축산 숲세권이고, 선곡초등학교를 접한 초품아 단지가 될 것입니다.
하지만, 모아타운 대상지의 용도지역이 1종전용, 1종일반, 2종(7층이하), 2종일반, 3종일반, 준주거지역으로 용도지역이 혼재되어 있어서 사업 진행의 어려움이 예상됩니다.
‘기원사’라는 조계종 절이 있는 구역은 용도지역이 1종 전용주거지역으로 제일 낮고, 영축산과 접해있어서 오르막 경사가 심합니다.
광운대와 가장 가까운 곳은 소규모 상가와 신축 원룸 빌라가 많은 편이고, 높은 다세대주택 비율로 인해 토지등 소유자가 많아 사업성이 낮을 것으로 예상됩니다.
따라서, 같은 ‘월계동 500번지 일원 모아타운’ 내에 있는 원룸이나 다세대 빌라라도 투자가치면에서 많이 다르므로 주의가 필요합니다.
2024년 11월, 서울시는 월계동 500 모아타운을 “주민 간 갈등 조정을 위한 주민설명회 등을 진행했으나, 사업 반대 비율이 높아 향후 조합 설립이 어려울 것으로 판단해 모아타운 관리계획 수립을 중단하고 대상지에서 제외하게 됐다”고 발표했습니다.
4. 모아타운 “주민 제안 방식”으로 전환
서울시가 24년 7월 10일 모아타운을 “주민 제안 방식”으로 전환을 발표했습니다.
재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 묶어서 소규모 정비를 추진하는 서울시의 모아타운 사업이 주민 제안 방식으로 전환되었습니다.
주민 갈등과 부동산 투기세력 유입 등 부작용으로 자치구 수시 공모를 조기 종료하고, 주민 제안 방식으로 개편을 추진한 것입니다.
서울시는 이 같은 내용이 담긴 ‘모아주택·모아타운 갈등방지 세부 실행계획’을 마련했고, 따라서 모아타운 자치구 공모는 이달 31일 종료됩니다.
다만, 주민 제안 시에도 ‘소유자 50% 이상이 동의해야 한다’는 요건을 60% 이상, 토지 면적 2분의 1 이상 동의 등의 조건을 반드시 충족해야 합니다.
그래서, 모아타운 요건 충족이나 건축비 인상, 주민갈등, 추가분담금 문제 등 여러 가지 요인으로 소규모 정비구역의 새로운 모아타운 선정은 어려울것으로 보입니다.
5. 결론
‘월계동 500번지 일원 모아타운도 다시 생각해 보자’입니다.
새로운 모아타운 선정이 어려워진 상황에서, 작은 투자금으로 부동산 투자에 접근하려면, 이미 지정된 모아타운을 되짚어 보는 것이 중요합니다.
그런 의미에서 ‘월계동 500번지 모아타운’은 다시 한 번 체크 해보면 좋을 것 같습니다.
현재 월계동 500번지 모아타운은 월계동 534번지 모아타운과 함께 23년 4월에 관리계획 용역입찰에 들어갔고, 24년 상반기에 수립되어, 하반기에는 관리계획(안) 주민공람 공고를 기대해 봅니다.