신통 재개발 동의율 60% 넘은 ‘고덕 1구역’은 고덕비즈밸리 수혜지역
지난 7월말 송파 헬리오시티에 이어 서울아파트 거래량 2위에 오른 고덕 그라시움을 보면서, 고덕비즈밸리의 인프라와 고덕역세권 개발의 영향권인 고덕 1구역을 다시 살펴보았습니다. 고덕 1동 ‘고덕 1구역’은 신속통합기획 재개발을 추진하고 있었고, 벌써 동의율이 60%가 넘었다고 합니다.
24년 4월 29일 강동구청으로 연번동의서를 받아 동의서징구를 시작한 지 5개월여 만에 동의율 60%를 확보하였고, 올해 안으로 ‘신속통합기획 재개발‘선정이 목표라고 합니다.
상일동, 고덕동 일대에 대단지의 신축아파트가 들어서면서 남은 지역들은 개발압력을 많이 받는 듯합니다. 고덕 1구역, 고덕 2-1구역, 고덕 2-1구역 중에서 관심이 제일 가는 곳은 고덕 1구역입니다.
1. ‘고덕 1구역’ 재개발 변화 과정과 현재 상황
1) 고덕 1동 재개발 변화 과정
2010년에 고덕 1동은 ‘주택재건축 정비구역‘으로 지정되었으나 주민 반대에 부딪혀 2017년 재건축정비구역에서 해제되었고, 이후 2022년에는 주민동의율 약 65%을 확보하여 ‘공공재개발 2차 공모’에 접수 했으나 미선정지로 남게 되었습니다. 지금 생각해보면 공공재개발 미선정지로 남은 것이 오히려 다행인가 하는 생각이 듭니다.
이전에 공공재개발로 선정된 곳과 똑같이 미선정된 곳도 토지거래허가구역 및 건축허가·착공제한지역으로 묶어 뒀기때문에, 신통기획 재개발을 진행할 수 있는 노후도가 보존될 수 있었다는 생각이 듭니다.
고덕 1동의 현재 상황을 보면 도로 상황은 크게 나쁘지 않으나 노후불량 건축물들이 대부분인 저층 주거지역입니다. 빨간색 벽돌조 주택들 사이에 신축 빌라들이 있긴 하지만 노후도에 영향을 줄 정도는 아닌 것으로 보입니다.
2)고덕 1동 현재 상황
고덕동에는 고덕비즈밸리, 9호선 연장과 고덕역세권개발, 포천•세종간 고속도로 등 많은 개발 호재가 있습니다.
하지만 다세대가 대부분인 저층 주거지역 고덕 1동은 고덕동의 많은 호재에도 불구하고 집값 상승은 생각할 수도 없고, 매매,전세 거래조차 되지 않는 상황입니다.
따라서 고덕 1동 소유주들은 고덕동의 많은 호재가 현재의 고덕 1동에 미치는 영향은 거의 없고, 고덕 1동의 호재는 ‘신속통합기획 재개발’ 뿐이라고 생각하여 높은 동의율이 나오는 것으로 보입니다.
고덕1동이 재개발이 된다면, 고덕산과 한강을 품은 자연환경적 입지가 뛰어난 아파트가 될 것입니다.
가까운 거리에 배재고등학교, 한영외국어고등학교 등 명문 고등학교가 많아 학부모가 선호하는 2,320세대의 대단지 아파트가 될 것으로 보입니다.
또한 강동경희대병원과 아산병원이 가까운 것도 거주만족도가 높은 아파트의 조건으로 보입니다. 고덕비즈밸리가 완공되면 고덕1구역의 주거수요도 크게 늘어날 것으로 보입니다.
강동구의 대표 아파트인 4,932세대의 고덕그라시움(고덕 주공 2단지 재건축), 4,066세대의 아르테온(고덕 주공 3단지 재거축), 3 ,658세대의고덕래미안힐스테이트, 1,142세대의 고덕아이파크 등 대단지가 들어서면서,강동구는 새로운 주거타운으로 완벽하게 자리잡은 모습입니다.
고덕동 대장금 아파트들의 84㎡타입 매매가가 전고점을 거의 회복하는 단계까지 와서, 고덕 1구역 소유주들의 기대치가 더 높아지는 것 같습니다. 하지만, 60%의 동의율을 확보했어도, 지분이 많은 단독주택 소유주와 도로변 상가 소유주들의 반대가 높은 편인 것은 재개발 사업 진행에 걱정이 되는 부분입니다.
2. 고덕 1구역 신속통합기획 재개발
- 대상지: 고덕동 501번지 일대 면적은 125, 632.5 제곱미터(약 3만 8천평)
- 노후도 : 약 88%
- 공동주택비율 : 약 673가구로 전체 주택의 약 71%를 차지하고 있습니다. (동의율이 빠르게 오르는 이유)
- 용적률 : 299.52%(지하3층 ~ 지상35층)
- 예상세대수: 2,320세대 (17평형 176세대, 25평형 730세대, 34평형 1,004세대, 45평형 410세대 총 2320 세대)
2. 고덕 1동 인근 개발 호재
1) ‘고덕비즈밸리(Biz Valley)
‘고덕비즈밸리’ 개발 사업은 대지면적 약 7만평 규모에 유통팜매시설(IKEA 이케아), 자족기능시설, 사업시설 등 200여개의 중소기업과 연구개발센터, 엔지니어링산업 등 ‘4차산업 스마트단지’로 조성되는 사업입니다.
고덕비즈밸리 완공시 4만여명 일자리 창출, 10조원 경제유발 효과가 있는 개발 사업입니다. 그러므로 고덕1동 신통기획재개발 구역은 고덕비즈밸리의 배후지로 업무지구에 따른 일자리 호재, 교통 호재, 학군, 한강뷰 등 모두 갖춘 뛰어난 입지가 될 것입니다.
‘유통시설’입지로 정해진 구역에 들어서는”고덕 아이파크 디어반’은 이케아, 영화관, 이마트 등 상업,문화, 엔터테인먼트, 비지니스가 공존하는 모델이 될 것이며, 이케아와 CGV, 이마트는 2025 상반기 오픈예정입니다.
JYP 신사옥은 착공예정이며, 그 외 ‘고덕비즈밸리‘ 입점 기업에는 (주)기산텔레콤컨소시엄(3개사), (주)보령바이오파마, 도드람양돈협동조합컨소시엄(4개사), (주)한국고용정보, (주)한전KDN, (주)쿠쿠전자, (주)알에프텍 등 200여개의 중소기업이 있습니다.
2) 9호선 연장과 포천•세종 간 고속도로 개발
9호선 급행 고덕역과 샘터공원역은 2028 개통 예정입니다.
‘고덕비즈밸리(Biz Valley)’의 교통 호재를 살펴보면, 기존 5호선 이외에 9호선 샘터공원역 개통과 강일IC, 상일IC를 통한 올림픽대로와 서울외곽순환고속도로로의 진출입이 용이함, 강동대교와 고덕대교를 통해서 세종고속도로, 강북, 남양주로의 접근성이 좋아지는 것 등이 있습니다.
세종포천고속도로(제2경부고속도로): 고덕비즈밸리 부근의 공사구간은 지화화로 마무리 되었고, 안성~세종 구간까지의 완공은 205년으로 예정인데, 이 구간이 완성되면 전체 구간이 완성되는 것입니다.
그 외에도 고덕대교와 구리대교도 2024년 12월 개통 예정되어 있어 다양한 교통 호재가 예상됩니다.
따라서 고덕베즈밸리는 쾌적한 주거환경에 교통, 상업•업무 기능까지 갖춘 서울 동부권의 경제중심지로 성장하여, 다양한 기능을 가진 ‘융복합형 자족 도시’가 될 것이고, 배후 주거지로서 고덕 1구역의 가치도 커질 것으로 보입니다.