33년 만에 신도시 재건축, 1기 신도시 선도지구 13개 구역 3.6만호 선정
지난 5월 1기 신도시 선정 계획 발표 이후 6개월만에 ‘1기 신도시 선도지구 선정 발표’를 했습니다. 분당 1만 1,000호, 일산 8,900호, 평촌 5,500호, 중동 6,000호, 산본 4,600호 등 총 13구역에 3만 6천 호를 선정했습니다. 33년 만에 신도시 재건축이며, 2027년 착공을 목표로 하는데, 이주대책과 공사비 급등으로 사업이 순탄하게 진행되기는 어려워 보입니다.
국토교통부와 경기도, 고양시, 성남시, 부천시, 안양시, 군포시 등은 27일, 분당•일산• 평촌•중동• 산본 등 1기 신도시 내 13개 구역 3만6천 가구를 가장 먼저 재건축을 추진하는 ‘1기 신도시 정비 선도지구’로 선정 결과를 발표했습니다.
분당은 총 3개 구역 1만948가구, 일산은 3개 구역 8천912가구, 평촌은 3개 구역 5천460가구, 중동은 2개 구역 5천957가구, 산본은 2개 구역 4천620가구가 해당합니다.
1. 1기 신도시 선도지구 선정
1)분당(성남시) 선도지구
재건축 규모가 크고 주거 환경과 교육, 교통 인프라가 잘 되어 있어서, 선정된 선도지구 중에서 중•장기 투자로 제일 선호되는 구역으로 총 1만 948가구가 선정되었습니다.
분당은 다른 1기 신도시 선도지구에 비해서 상대적으로 아파트 가격이 높아서 사업성도 높은 편이지만 용적률이 210%로 상대적으로 높으며 성남시 기준으로 315% 적용이 예상됩니다.
양지마을은 수내역 역세권에 위치하고 있어서 학군과 교통, 편의 시설이 뛰어나고, 샛별마을은 용적률은 160% 정도로 상업성은 양호하나 교통은 다소 불편한 구역입니다.
또한 이주대책은 특별한 대안이 나오기 어렵고, 공공기여로 인한 추가분담금은 부담이 되는데, 벌써 매매가는 오르고 있는 상황입니다.
- 샛별마을 동성(2천843가구)
- 양지마을 금호(4천392가구)
- 시범단지 우성(3천713가구)
2) 일산 선도지구
GTX-A노선이 가까이에 있어 교통 접근성은 크게 좋아질 지역으로 총 8,912가구가 선정되었습니다.
특히 백송마을은 용적률 157%로 가장 낮아 사업성이 높은 편입니다.
- 백송마을 1단지 등(2천732가구)
- 후곡마을 3단지 등(2천564가구)
- 강촌마을 3단지 등(3천616가구)
3) 평촌(안양시) 선도지구
서울과의 거리 및 교통 편리성이 좋은 지역으로 총 5천 460가구가 선정되었습니다.
대부분 용적률 200% 이상으로 사업성 확보에 어려움이 있어 보입니다.
- 꿈마을금호 등(1천750가구)
- 샘마을 등(2천334가구)
- 꿈마을우성 등(1천376가구)
4) 중동(부천시) 선도지구
지하철 7호선 연장 호재 지역이며, 총 5천 957 가구가 선정되었습니다.
- 삼익 등(3천570가구)
- 대우동부 등(2천387가구)
5) 산본(군포시) 선도지구
1기 신도시 선도지구 중 도시 규모는 작지만 생활이 편리한 지역으로 총 4천 620 가구가 선정되었습니다.
- 자이백합 등(2천758가구)
- 한양백두 등(1천862가구)
또한 국토부는 이와 별도로 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 연립주택 2개 구역 1만4천가구를 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 수준으로 지원하기로 발표했습니다.
이들 2개 구역을 포함하면 분당은 총 4개 구역 1만2천55가구, 일산은 4개 구역 9천174가구로 늘어납니다.
2. 1기 신도시 선도지구 선정된 특별구역 지원 방안
1) 행정 지원
- 학교문제 사전 해소
- 부동산원 분담금 산출 지원
- 전자 동의방식을 선제 도입
2) 통합정비 맞춤형 금융지원
- 12조원 규모의 ‘미래도시펀드’ 자금 조달 지원
- 특화보증, 기반시설 비용 조기 지원
관리처분 후 총사업비 산정 시에는 주택도시보증공사(HUG)의 보증한도 내에서 필요 자금을 충분히 조달할 수 있도록 하고, 지자체가 채무 부담 없이 기반시설 비용을 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 운영한다고 합니다.
3) 협력형 정비
- 협력체 구성
- 통합정비 2종 가이드 라인 배포
- 찾아가는 설명회
이와 함께 국토부와 경기도, 1기 신도시 각 지자체는 12월에는 그간 관계기관 등과 협의해 온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 예정입니다. 더불어 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립 시기를 단계별로 제시하는 등의 순차정비 방안을 마련한다고 합니다.
또한 내년부터는 예정 구역의 정비 시기 예측 가능성을 높이기 위한 것으로, 공모 없이 ‘주민제안 정비계획’이 마련되는 대로 연차별 정비물량 내에서 승인해나가는 방안 등을 검토하기로 했습니다.
1기 신도시 선도지구 발표는 신도시 재건축의 시작되었음을 알리는 것외에, 선도지구는 정비사업의 핵심 거점이 될 것이므로 관심 지역의 개별 단지에 대한 공부가 꼭 필요해 보입니다.