8.8 부동산 대책 ; 재개발, 재건축 촉진법 제정과 비아파트 정상화, 그린벨트 해제로 주택 공급을 확대하는 방안
8.8 부동산 대책은 아파트의 공급 부족이 더 심화되기 전에, 향후 6년 내에 서울과 수도권에 주택 42만 7천호를 공급하여, 주거 안정과 부동산 시장의 안정화를 이루려는 정책입니다.
1. 8.8 부동산 대책의 배경
1) 주택공급 부족 심화
최근강남 3구와 용산 등 서울 선호 지역 아파트 위주로 가격 상승세가 13주 연속 확대되고, 서울과 수도권 아파트 거래량이 증가하는 추세가 빨라지는 것에 대한 정부의 대응책입니다.
또한, 정부가 공급이 수요를 따라가지 못하는 것에 대한 문제들을 해결하기 위해, 적극적인 주택 공급 확대를 통해 주거 안정과 부동산 시장의 안정화를 이루려는 정책입니다.
2) 향후 6년 계획
다시 말하자면, 8.8 부동산 대책은 향후 6년간 서울과 수도권 등 선호도 높은 입지에 21만호 이상 주택을 추가 공급하고
기존 추진중인 주택 사업의 소유기간을 단축해 21만 7천호 조기 공급하여 총 42만7천호를 공급하겠다는 계획입니다.
2. 재건축, 재개발 촉진법 제정으로 아파트 공급 확대
“재개발, 재건축 촉진법 제정의 중점 사항은
정비 사업의 절차를 간소화와 용적률 추가 허용,
공사비 분쟁 신속 조정,공원 확보 기준 완화입니다.”
8.8 부동산 대책, 주택공급 확대의 큰 혜택으로 보이는 것은 재건축 조합 설립 동의 요건을 75%에서 70%로, 동별 1/2에서 1/3로 완화되는 것입니다.
동의율을 낮춰서 추진이 어려웠던 사업지가 추진 동력을 확보하고, 재개발, 재건축을 기다리는 원주민 입장에선 반가운 정책으로 보입니다.
하지만, 재개발, 재건축이 빨리 진행될 수 있게 하는 정책과 함께 건축비 상승 등의 요인으로 급상승한 추가분담금의 금융 관련 대책도 필요해 보입니다.
또한, 집값이 상승할 것으로 전망하는 비중도 크게 증가하는 시점에서 아파트 공급 부족에 대한 여러 현상들을 앞으로 4~5년 내에 해결하기는 어려울 것으로 보입니다.
3. 빌라 등 비아파트 시장 정상화
최근까지 부동산 PF대출과 전세사기 등의 악재와 임대보증보험 상한액이 공시지가의 126%로 제한 되는 정책 때문에 비아파트의 공급이 크게 줄었습니다. 더군다나 이러한 현상이 장기화될 것으로 예견되면서, 주택 수급의 불균형과 임차인의 주거비 부담 증가가 크게 우려되는 현실입니다.
8.8 부동산 대책에서 비아파트 부분을 보면, 수도권을 중심으로 공공 신축 매입을 25년까지 11만호 이상을 집중적으로 공급할 계획이라고 합니다.
또한 서울 지역의 경우 빌라 등 비아파트의 공급이 정상화될 때까지 공공주택 전월세를 무제한으로 매입해서 공급한다고 합니다.
1) 임대인 혜택
임대수요 정상화를 위해서 임대인에겐 신축 소형주택을 구입하는 경우에 취득세, 종부세, 양도세 산정시 주택수에서 제외하는 기간이 2027년 12월까지 확대됩니다.
여기서 말하는 소형주택이란 전용면적 60㎡이하의 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이고 취득 가격은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하여야 합니다.
2) 실수요자 혜택
실수요자가 빌라 등 비아파트 구입자가 청약시 주택수 제외로 무주택으로 인정받는 비아파트의 범위를 확대합니다.
대상은 단독, 다가구, 연립,다세대, 도시형 생활주택인데, 기존 전용 면적 60㎡에서 80㎡이하로 확대되며
공시가격도 수도권 1.6억원 이하에서 5억원으로, 지방 1억원 이하에서 3억원으로 상향 조정됩니다.
4. 서울, 수도권 신규 택지 발표 및 물량 확대
서울과 인근 지역의 그린벨트를 해제하여 주택 공급을 확대하는 방안인데, 서울 그린벨트 해제는 이명박 정부에서 2012년 이후로 12년만의 일입니다.
서울과 수도권의 후보지 총 8만호를 2025년까지 발표하고 추진할 계획입니다. 투기방지를 위해서 서울 그린벨트 전역과인접한 수도권 지역을 한시적으로 토지거래 허가구역으로 지정하게 됩니다.
구체적인 지역은 아직 공개 전이지만 예상되는 지역은 서울 세곡동, 수서동, 서초구 내곡동, 세곡동, 송파구 방이동 등 강남권의 일부 지역이 될 것으로 예상되며 후보지 선정 발표는 11월 예정입니다.
하지만 그린벨트 해제의 주요 목적은 임대주택의 공급이 될 것이고, 내 집 마련과는 거리가 있어 보입니다.
또한, 그린벨트는 개발제한 구역으로 자연환경을 보전하기 위해 설정된 녹지인데, 도심 재개발과 재건축 활성화할 수 있는 방안들을 제쳐두고, 굳이 미래 세대를 위해 남겨 두어야 할 그린벨트를 풀어야 할까? 라는 생각도 듭니다.
5. 8.8부동산 정책과 주택 공급 기대 효과
1) 국민 선호도 높은 입지에 우량 주택 21만호 추가 공급
2) 추진 중인 사업들의 소요 기간을 줄여 21만 7천호를 조기 공급
하지만 8.8 부동산 대책의 기대 효과와는 달리 이러한 대책들은 미래에 주택을 공급하겠다는 계획일 뿐이란 생각이 듭니다. 실현되기까지는 긴 시간을 필요하고, 몇% 정도 실현 될지도 미지수이기 때문에 성급한 기대나 투자는 조심해야 할 것 같습니다.
6. 8.8부동산 정책으로 비아파트 시장이 활성화될까?
일부 수요는 있겠지만 부동산 시장 전체에 영향은 크지 않을 것 같습니다.
비아파트 구입자의 무주택 인정 범위를 확대해서 빌라 실거주 수요를 높이고, 비아파트 시장 활성화해서 빠른 공급이 어려운 아파트 수요를 분산시키겠다는 정책인데, 실효성에 의문이 듭니다.
내가 아파트 청약을 준비하는 대기자라면 무주택으로 인정해 준다고 빌라를 살까? 생각해보면, 그렇게 결정하기는 어려울 것 같습니다.
만약에 아파트가 당첨되어 무주택으로 인정받았던 빌라를 팔아야 하는 시기가 왔을 때, 이미 신축도 아닌 환금성이 떨어지는 빌라를 팔 수 있을까 라는 걱정이 먼저 생기기 때문입니다.
예외 지역도 있겠지만, 거의 시세 차익도 없고 월세 수익도 미미하고, 환금성도 없는 빌라를 청약시 무주택 인정해 주는 것만으로는 비아파트의 매매 수요를 자극할 수 없을 거라고 봅니다.