하나금융연구소가 발표한 ‘2025년 부동산시장 전망’은 완만한 상승세
2024년 9월 DSR 2단계가 시행되면서 부동산시장은 시행 이전과는 많이 다른 상황이 되었습니다. 매매나 전세의 가격 상승세 가 꺽이고, 거래 건수도 확연히 줄어들고 있습니다. 내년 부동산시장 대비를 위해, 하나금융연구소의 ‘ 2025년 부동산시장 전망’을 살펴보려고 합니다.
1. 2025년 시장 전망의 주요 내용
“차입여력 제한에도 실수요자 매수심리가 확대되면서 완만한 상승세 전망”
대출금리 하락 시 매수 심리를 자극하는 상황에서 공굽 부족에 대한 영향이 본격화 되면서 하나금융연구소는 부동산시장은 완만한 상승세를 보일 것이고, 지역별 차별화는 심화될 것으로 보입니다.
1) 영향요인 – 매입여건 악화에도 공급부족에 매수심리 상승
- 공급 부족 우려로 실수요자 매수심리가 확대되나 “똘똘한 한 채” 중심의 매매거래 지속
- 대출 규제 강화, 다즈택자 규제 지속 등으로 매매가격 상승폭은 크지않을 전망
- 2025년 하반기로 갈수록 매수세가 확대될 수 있으나 수도권과 지방 간 시황 차별화 지속
2) 가격/거래 – 가격은 소폭 상승, 거래량은 수도권 중심 유지
2. 하나금융연구소의 25년 공급에 대한 전망
1) 단기 전망 – 공급 감소 영향은 수도권에 집중
- 착공 물량 감소에 공사비 부담 증가 및 공사기간 확대 등이 중첩되며 준공물량이 감소할 가능성 증대
-2022년부터 감소한 착공 물량은 부동산 PF 위축 영향이 지속되면서 수도권에서 먼저 준공물량 감소로 전이 - 실수요자와 투자수요가 풍부한 수도권에서 입주물량 감소폭이 커 매수세가 체감하는 공급 감소 영향이 더 커질 전망
2) 중장기 전망 – 확대기에는 난관이 많다
- 2023년 택지 지정 및 공급이 확대되고 공급 정책의 후속조치가 이어지며 인허가 물량 감소폭은 적을 가능성
-착공, 준공 감소에 따른 공급 부족 우려를 완화하기 위해 8.8대책 등 확대정책과 후속조치가 잇따라 발표 - 하지만 높은 공사비, 지방 수요 위축, 주택 사업성 저하로 인허가에서 착공으로 전환되는 물량은 감소할 전망( 공사비 상승세는 둔화되었지만 2020년 대비 약 30% 상승)
3. 하나금융연구소의 25년 수요에 대한 전망
1) 차입 여력 -대출 규제 강화되며 차입 여력 축소
- 가계부채 관리, 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제가 점진적으로 강화되며 차입여력 축소 예상
-정책모기지의 공급규모는 유지되어도 금리 상승 또는 자격 조건이 강화되면 이전보다 대상 범위가 축소될 가능성 - 스트레스 DSR 적용 확대 후 거래량도 둔화될 전망이나 기준금리 하락 후 주담대 금리 하락 가능성에 주목할 필요
2) 매수 심리에 대한 수요-매수심리 개선에 수도권에 국한
- 수도권과 지방 모두 매수심리가 회복되고 있으나 가격 상승 기대감이 높은 수도권에서 매수심리가 더욱 개선
공급 부족 우려, 외지인 매수세, 일부 주요단지의 신고가 갱신 등이 매수심리 확대를 자극할 전망 - -다만, 실거래가 상승으로 저가 매물은 감소하고 대출규제 영향도 커지면서 매수자의 자금 마련 부담은 확대
3) 매매 주도층에 수요 전망-실수요 중심이나 하반기 매수세 확대
- 실수요는 매수심리 확대, 실거래가 회복 등을 바탕으로 2025년에도 매매거래를 주동할 가능성
-대출 규제 강화로 매수 자금 마련이 어려워지면서 가격 민감도가 상승할 전망 - 가격 회복이 빠르고 대기수요가 많은 수도권에 가계 여유자금이 있는 매수자가 집중되며 상승거래가 증가할 소지
4. 결론
하나금융연구소의 “2025년 부동산시장의 전망’을 요약해 보면, 차입여력 제한에도 실수요자 매수심리가 확대되면서 완만한 상승세를 보일 것으로 전망하고 있습니다. 또한 매입여건 악화에도 공급부족에 매수심리가 상승하고, 그 매수심리는 수도권에 국한된다는 전망입니다.
2025년 부동산 시장에서 성공적인 투자를 하거나 내 재산을 지키기 위해 신중한 결정을 해야 할 때도 시장의 변화에 대한 이해는 꼭 필요하다고 생각합니다. 하나금융연구소의 ‘2025년 부동산 전망’은, 25년 부동산 시장을 이해하는 데에 많은 도움이 되었습니다.
하지만, 아파트는 갈아타기를 언제 해야 할 지, 재건축아파트와 재개발 빌라는 언제까지 보유해야 할 지 등 개인적인 문제의 구체적인 답은 찾지 못했습니다.
DSR 2단계 시행 중이고, 매매 건수는 급감하고, 전세 거래까지 확연하게 줄어든 요즘은, 부동산 문제에 대한 정답은 없고, 결정에 대한 책임은 무겁게 느껴지는 시기입니다. 그러면서도 좋은 입지의 대단지 신축 아파트, 그 아파트에 포함된 커뮤니티 시설과 에너지 효율이 높은 스마트 홈 기술이 적용된 공간에 마음이 갑니다.
*이미지 출처 : 하나은행 하나금융연구소